2017年 8月の記事一覧
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前回まで地目を取り上げました。
今回も前回の続きです。
（地目の認定）
第69条
土地の地目は，次に掲げるところによって定めるものとする。
一 牧草栽培地は，畑とする。
二 海産物を乾燥する場所の区域内に永久的設備と認められる建物がある場合には，その敷地の区域に属する部分だけを宅地とする。
三 耕作地の区域内にある農具小屋等の敷地は，その建物が永久的設備と認められるものに限り，宅地とする。
四 牧畜のために使用する建物の敷地，牧草栽培地及び林地等で牧場地域内にあるものは，すべて牧場とする。
五 水力発電のための水路又は排水路は，雑種地とする。
六 遊園地，運動場，ゴルフ場又は飛行場において，建物の利用を主とする建物敷地以外の部分が建物に附随する庭園に過ぎないと認められる場合には，その全部を一団として宅地とする。
七 遊園地，運動場，ゴルフ場又は飛行場において，一部に建物がある場合でも，建物敷地以外の土地の利用を主とし，建物はその附随的なものに過ぎないと認められるときは，その全部を一団として雑種地とする。ただし，道路，溝，堀その他により建物敷地として判然区分することができる状況にあるものは，これを区分して宅地としても差し支えない。
八 競馬場内の土地については，事務所，観覧席及びきゅう舎等永久的設備と認められる建物の敷地及びその附属する土地は宅地とし，馬場は雑種地とし，その他の土地は現況に応じてその地目を定める。
九 テニスコート又はプールについては，宅地に接続するものは宅地とし，その他は雑種地とする。
十 ガスタンク敷地又は石油タンク敷地は，宅地とする。
十一 工場又は営業場に接続する物干場又はさらし場は，宅地とする。
十二 火葬場については，その構内に建物の設備があるときは構内全部を宅地とし，建物の設備のないときは雑種地とする。
十三 高圧線の下の土地で他の目的に使用することができない区域は，雑種地とする。
十四 鉄塔敷地又は変電所敷地は，雑種地とする。
十五 坑口又はやぐら敷地は，雑種地とする。
十六 製錬所の煙道敷地は，雑種地とする。
十七 陶器かまどの設けられた土地については，永久的設備と認められる雨覆いがあるときは宅地とし，その設備がないときは雑種地とする。
十八 木場（木ぼり）の区域内の土地は，建物がない限り，雑種地とする。
以上は「不動産登記事務取扱手続準則」の６９条から抜粋しました。準則というのはいわゆる省令の一種です。
雑種地に関しては５、7～9,12～１８号に該当するものが雑種地となります。
次回に続きます。
ここまで読んでいただき有難うございます。
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今回も前回の続きです。
㉓「雑種地」①～㉒いづれにも該当しない土地
最後の地目です。今まで紹介したいづれの地目にも該当しない土地は全て雑種地という地目になります。
この地目は使い勝手がよく、実務上もよく見かける地目になります。
もう少し具体的な定義を見ていくと駐車場や資材置き場、乾燥場等の特定の利用目的に供されているかまたは将来供されることが確実に見込まれ且つ他の地目に該当しない土地と定義されています。
その具体例を次回見ていきます。
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㉒「公園」公衆の有楽のために供する土地
かなり広い概念である「公園」を土地の地目上から表したものです。
団地内の遊戯をそろえたのも公園ですし、テニスコートや動物園の敷地、名勝、など法により２３種類があります。
大規模な宅地造成などでは一定の公園を設置しなければならないなどの規制があったりします。
かなり短いですが次回に続きます。
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今回も前回の続きです。
前回の更新から少し時間がたってしまいました。申し訳ありません。あと一部のブログで図画表記できなかったこともお詫びいたします。
公衆用道路で地目がなされているときに、固定資産評価がかけられていない場合があります。ただ不動産登記で名義を変更するときは法務局に登録免許税という税金を支払う必要がありますが、その登録免許税の算定基礎として固定資産評価に対して何％（登記原因で異なる）支払うことになりますが、道路の名義変更には税金がかからないということになるのでしょうか？
実務上は掛かることになります。詳しい説明は割愛しますが、道路といえども名義を変えるのに全く税金を納めないで済むというわけにはいかず、ただ全く評価がないので近傍の宅地の評価から１㎡あたりの単価を割り出し、それを道路の面積にかけ、さらにその暫定評価から30％を道路の評価として登録免許税の算定基礎とします。（道路に評価がついていればその価格が算定基礎になる）
次回に続きます。
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今回も前回の続きです。
以下のような土地があるとします。尚公道以外すべて地目が宅地だったとします。
|
C |
D |
E |
|
B |
真ん中 |
F |
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A |
G |
|
|
公 道 |
||
上記土地ではＢ～Ｆは袋地となります。ただ、実務上はそうとはなりません。
実は真ん中という土地、ほとんどの場合現況は道路になっています。
そしてＡ～Ｇまで全ての隣接地の共有名義となっている場合がほとんどです。（Ａ、またはＧは外れる場合もあります。）
共有というのは真ん中の土地を分割した状態で持っているのではなく、真ん中の土地の所有権を共有して持っているという意味です。少し分かりずらいのですが、要は共有者としては真ん中の土地に関して使用権が全ての共有者として認められるため、囲繞地通行権のような煩わしさもなく自由に通行可能となります。このような形態はミニ団地によく見られるもので、売り買いするときも例えばＣの土地及び真ん中のＣの共有持分とセットでなされ、担保を入れる際も同様となります。
（真ん中の土地は場合によっては現況が公衆用道路という扱いを受けて固定資産税がかからない場合もあったりします。）
次回に続きます。
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今回も前回の続きです。
台風はようやく鹿児島を去りました。台風一過となっております。引き続き進路に当たる地域の方はお気をつけてください。
さて、最初に予防を張ります。今回の内容は専門から外れるので間違っているかもしれません。その場合指摘してください。ただ私は以下の内容で理解しています。
建物は、その前提としてその敷地となる土地は道路に接していることが必要となっています。というのも建物の延べ床面積には上限が定められていて（これを容積率と呼びます）、一つは都市計画法上から、もう一つは「前面道路」が幅員12ｍ未満である場合による制限です。ということは、前面道路により規制が設けられるということは前面道路があることが前提であると言えます。もちろん事実上道路が無ければ建築資材の持ち運びなどできないのでそういう意味でも道路は重要な意味を持っています。
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今回も前回の続きです。
かなりのノロノロ台風みたいです。当事務所は昨日から面談等は延期させていただいておりますが、 状況に応じては明日もその可能性がございます。ただ電話受付はしておりますのでお気軽にご連絡ください。あと被害が最小限でありますように。
袋地の土地所有者には他の土地（囲繞地）に対して通行権を有していますが、無制限ではなく、それどころかかなりの制約や償金の支払義務もあるもので使い勝手は悪いです。そうすると袋地はそもそも潜在的なトラブルを有していると言えます。さらに法律の規定の知識を全ての人が持っているとも限りません。通行される土地の人に理解が無ければ・・・。
これが道路に接していない土地そのものが抱える問題といえます。
今度は土地に建物を建てる点から道路に接していないと売買の対象とならない点を取り上げます。
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台風が近づいています。しかも直撃コースの予想です。備えは万全に。
前回の囲繞地通行権ですが、さらに制約が課せられます。当然ですが、他人の土地を通る権利なので無料で通れるわけではありません。法は償金を払うことを強制しています。
（公道に至るための他の土地の通行権）
第212条
第210条の規定による通行権を有する者は、その通行する他の土地の損害に対して償金を支払わなければならない。ただし、通路の開設のために生じた損害に対するものを除き、一年ごとにその償金を支払うことができる。
です。但し土地の切り売りとかで結果として袋地になったときには、袋地の原因となる土地（囲繞地） に通行権を有し、且つこの場合は償金の支払い義務はありません。（民２１３条）
次回に続きます。
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今回も前回の続きです。
昨日の内容の訂正です。
私、公道に接していない土地を囲繞地と説明してしまいましたが 、行動に接していない土地は「袋地」でその袋地をかこっている土地が「囲繞地」でした。完全に勘違いをしていました。訂正してお詫びします。
さて、この囲繞地通行権ですが、袋地の所有者に無制限に権利を認めているわけではありません。むしろ大きな制約を伴うものになっています。
まず、他人の土地を通ることのできる権利なので、「他の土地にとって最も損害の少ないものを選ぶこと」を要求されます。
（条文は
第211条
- 前条の場合には、通行の場所及び方法は、同条の規定による通行権を有する者のために必要であり、かつ、他の土地のために損害が最も少ないものを選ばなければならない。
- 前条の規定による通行権を有する者は、必要があるときは、通路を開設することができる
）
これは、袋地の所有者が自分に都合のいい通路を選択することができない、という意味を持ちます。さらに言えば「選ばなくてはならない」となっていますが、袋地所有者に選択権があるわけではなく、「囲繞地にとって損害が最も少ない」所を通ることしかできない、とされています。
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今回も前回の続きです。
今日から８月！ということは暑さはこれからが本番、と思うと昨今の暑さを考えるとぞっとします。また台風も。心配な８月最初の日になりました。
前回も取り上げた通り、道路というのは土地の取引において重要な役割を果たします。即ち、土地は道路に接していなければ事実上取引の対象とならないからです。もちろん担保価値もありません。
なぜにそう言うことになるのか？
まずは道路に接していない土地の法的扱いから見ていきます。
民法では公道に接していない土地に関して規定を設けています。
公道に接していない土地（これを囲繞地と呼びます）の所有者には、公道に出るために他の土地を通る権利が与えられています、この権利を囲繞地通行権と呼びます。
つまり、何らかの理由で袋地になったとしても行動に出ることができない状態を法は放って置く訳ではなく何らかの手当をあらかじめ規定しています。
とここまでなら袋地になっても問題ないのでは？と思うかもしれませんが続きがあります。
それは次回にて。
ここまで読んでいただき有難うございます。
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