2017年 6月の記事一覧
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前回まで地目を取り上げました。
今回は前回の続きです。
前回の線引きにおいて市街化区域に指定されている区域の農地に関しては売買賃貸転用に関して、農地法上の「許可」は必要なく代わりに「届出」で足ります。（登記の場合は届出をしたことを証する書面を提出することで登記等が可能となります。）
なんだ、どっちにせよ農業委員会に書面を提出しなければいけないのは（面倒なのは）同じだろ？と思われる方もいるかもしれませんが、許可と届け出とは雲泥の差です。まず農地法上の許可は文面上「許可」となっていますが、行政法学上は「認可」に相当するもので、今世間を騒がせている獣医学部設置に関する文科省の「認可」と同じ意味で行政庁にかなりの裁量権があり、とても面倒なものです。これに対して届出は行政庁の裁量の及ぶところではありません。
ちなみに市街化区域内の農地はよく見られるのが、団地内の空き地で家庭菜園をしているような土地がその典型例です。
あと付け加えると地目が不動産登記簿上農地でなくても実態が農地だったらやはり農地法の適用範囲となってしまいます。
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前回まで地目を取り上げました。
今回は前回の続きです。
一昨日の新聞記事ですが、以下のようなのが取り上げられていました。
「持ち主不明の土地、九州より広く 「満州国在住」登記も
http://www.asahi.com/articles/ASK6R3VX0K6RUUPI002.html」
と言った内容で、やはり相続登記がされていないことにより、社会問題化している実態が紹介されています。
地目に戻りますが、原則農地の売買やその転用は農業委員会の許可を必要としますが、その例外も存在します。
その一つが「線引き」による例外です。
この線引きとは都市計画における土地の使用目的を分けることです。
ウィキによると
線引き
都道府県は、都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、都市計画に市街化区域と市街化調整区域との区分を定めることができる（都市計画法第7条）。ただし政令指定都市には区域区分を定めなければならない。市街化区域と市街化調整区域を分けることを、法律上は「区域区分」と言うが、一般には「線引き」と言われている。
（出典 ウィキペディア都市計画区域より）
ととされていて、この市街化区域のときに例外が発生します。
内容は次回にて。
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前回まで地目を取り上げました。
今回は前回の続きです。
農地法の改正により以前は認められなかった会社等の法人が農業に参入できるようになっています。よって自然人における相続に相当する合併や会社分割も自然人同様農地法の許可は不要となります。
少し脱線しますがこの法人形態、私も不勉強でしたが以前は農業生産法人と呼ばれていたものが平成２８年４月から「農地所有適格法人」と呼ばれるものなり、以前より要件が緩和されたようです。というのも元々農業を営む法人は単に定款の目的に追加変更するだけでは参入は認められていませんでした。緩和されているとはいえ、それは現在でも変わらない部分です。例えばこんな要件があります。
「農地所有適格法人の要件は次の4つです。
○法人形態要件
○事業要件
○議決権要件
○役員要件
法人が農業を営むにあたり、農地を所有(売買)しようとする場合は、必ず上記の要件を満たす必要があります。 ただし、農地を利用しない農業を営む法人や、農地を借りて農業を営む法人は、必ずしも農地所有適格法人の要件を満たす必要はありません。」
（出典 日本農業法人協会より）
この詳しい要件は割愛しますが農業を法人で参入するにはまだまだハードルが存在しているということになります。
次回に続きます。
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前回まで地目を取り上げました。
今回は前回の続きです。
地目が「田」や「畑」となっている土地は、原則農地法の対象となり、様々な制限を設けられるようになります。農地をそのままで売るには買主は農業従事者でなければならずしかも一定要件を満たす必要があったりするのはその一つの例です。政策上の理由ですが、例外として不要の場合も存在しています。それは「相続絡み」の場合です。相続以外でも例外は存在していますが、相続の場合自然人において時期は不確定ながら必ず訪れる「死」というもの、さらにその「死」により被相続人の持つ権利義務を承継する資格を持つものに対する移転に対して、行政が口出しすることがそもそもできないというのがその理由です。なので「相続」「遺産分割」「包括遺贈」による不動登記の所有権移転に際しては農地法の許可は不要で権利移転することができます。
次回に続きます。
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前回から地目を取り上げました。
今回は前回の続きです。
①「田」農耕地で用水を利用して耕作する土地
②「畑」農耕地で用水を利用しないで耕作する土地
まず取り上げる地目は「田」と「畑」です。この違いは上記の通り水を張って耕作する所謂稲作（もしくは類似するもの）かそれ以外の違いです。
この二つの地目は農地法における農地と言う扱いになりますので、政策上食料供給の要となることから様々な制限が設けられています。
例えば基本売買や土地の地目変更・開発には各自治体に置かれている農業委員会の許可を必要とします。この許可なしで上記行為を行うと法律上その行為が無効行為であるので農業委員会の原状回復命令に従わなければなりません。（従わないときには代執行などの行動もとれる）
次回に続きます。
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前回まで時事ネタを取り上げました。
今回は前回の続きです。
前々回まで「地目」による相続への影響を軽く取り上げていました。そもそもその「地目」とはどんなものか？
「地目」とは土地の主たる用途による区分であって、土地の現況及び利用目的によって定められるものですが、その地目によっては取引に制限があったり事後的に届け出たりしなくてはならないものがあったりします。その地目は法令により２３の区分があり、土地として不動産登記されているものはその２３いづれかに必ず属していることになります。次回からこの細目を取り上げていきたいと思います。
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前回まで時事ネタを取り上げました。
今回は前回の続きです。
前回までの流れと少し違いますが、今ラジオを聴いていたら
無資格弁護士４０年以上か ８１歳男を逮捕
http://www3.nhk.or.jp/news/html/20170614/k10011017281000.html
と言う事件を取り上げていたので、ネットで調べてみたら 以上のような報道等がありました。
この逮捕された方は名刺の肩書に「行政書士・司法書士」を名乗り、遺産分割などの業務を行っていたようです。所謂自称なんでしょうが、通常書士会に問い合わせたりしないでしょうし、そのような名刺を渡されたらまさか無資格者だったとは思わないでしょう。ネット等では擁護の意見も多少見受けられますが、そんなことを擁護すれば医者でもないのに医療行為を行ったり、免許を持たないのに車の運転を正当化することだってできます。資格を持つということは逆に依頼者等に対して責任を持つという事にも繋がります。なので常に勉強をしなくてはなりません。
４０年間もしていたことにびっくりしたので思わず取り上げました。
次回に続きます。
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前回まで法定相続証明制度を取り上げました。
今回は時事ネタです。
農地のほかに実務上相続があんまり進んでいないと感じるのに「山林」があります。山林は地目上農地のような許認可を必要とするものではありませんが、何せ山林なので相続してもその山林の場所自体がわからないということも決して珍しくありません。被相続人は知っていたはずでもその場所を詳しく聞かなかった、だから地番だけ見せられても、字図で確認してもそれが一体何所？ と言ったような場合です。また固定資産評価も低く、自治体によっては税収入の見込みがかなり低い場合、事務手続きにかかる費用と勘案して固定資産税の請求を行わないこともあり、相続自体したという自覚がないことも珍しくありません。
ただ最近ここ数年ですが、再生可能エネルギーの所謂売電をするための太陽光パネル設置のために山林の売買があったりして、その前提としての相続登記は偶に取り扱ったりはしています。
尚、農地と違い許認可入りませんが、相続を含め事後的にその山林の属する自治体に「山林取得届」を提出する必要はあります。
次回に続きます。
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前回まで法定相続証明制度を取り上げました。
今回は時事ネタです。
農地と言うものは政策上、固定資産評価などがかなり抑えられています。が、その同じ政策上で売り買い等が容易とはなっていません。その用途地域にもよりますが、原則のうちの売買は農業委員会の許可を必要とします。この「許可」を取るのが容易ではありません。あくまでざっくり取り上げると農地のまま売買するとなると書いても農業従事者で一定要件を満たさなければなりませんし、農地以外の地目に変更してからも転用許可が必要となります。
このように持っていてもコスト自体は掛かりにくいけどでも売り買いに不向きである、農地を相続するとき（ちなみに相続では農地法の許可は不要です）その土地の近くに住んでいれば別に相続しても自分で畑仕事をするなど活用法もあるでしょうが、都会に出て生活基盤ももうすでにそこになっている、と言った時に売るのも大変ででも自分で利用もかなり困難となれば遺産分割もままならないということも出てくるでしょう。前回の記事はそういったことも背景になっています。
次回に続きます。
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前回は時事ネタを取り上げました。
今回もその続きです。
先週から始まった新制度「法定相続情報証明制度」、他の司法書士の先生ですがすでに利用された方のおられるようです。私も１件利用しようかと目論んでいるのがあります。新制度なので利用してからでないとわからない点も多々あると思います。その利用して気づいた点は当ブログで随時取り上げていきます。
最後に法務省の法定相続情報証明制度についてのＰＤＦを紹介して法定相続情報証明制度の紹介についてはいったん終了いたします。
http://www.moj.go.jp/content/001222823.pdf
次回はテーマを変えていきます。
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前回は時事ネタを取り上げました。
今回もその続きです。
この新しく始まった法定相続証明制度は、１度管轄法務局に提出して認証を受けたのち法定相続情報一覧図の交付を受けて、再び法定相続情報一覧図の交付を受けたいとしたらまた再提出の必要があるのでしょうか？
一度提出して法定相続情報一覧図を受けたら、その提出先の法務局で５年間は何度でも請求することが可能となっています。さらにその際の手数料も要りません。よって何度でも利用が可能と言うことになります。ただ当然提出先以外の法務局では交付は受けられませんので前回の管轄で言えば、事実上相続人の住所地を管轄する法務局に認証を受けることが一番便利があるかと言えます。
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前回は時事ネタを取り上げました。
今回もその続きです。
管轄を纏めると前回までも例で取り上げてみて
被相続人－鹿児島市在住だった、本籍は姶良市、不動産は鹿児島市のほか旧金峰町で山林を持つ、相続人は旧入来町在住
という例からすれば
鹿児島地方法務局本局、川内支局、霧島支局、加世田出張所、このどの法務局に持ち込んでも対抗が可能と言うことになります。逆に言えば被相続人及び相続人に縁もゆかりもない法務局ではさすがに対応はできませんと言うことになります。
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前回は時事ネタを取り上げました。
今回もその続きです。
今日から６月！平成２９年上半期も今月まで、と考えると本当に月日が早く感じられませ。
管轄の続きですが、③申立人（相続人）の住所を管轄している法務局。これは申立人たる相続人の居住ているところを管轄している法務局でも対応してもらえるということです。前回の例を引き続くと相続人が旧入来町に住んでいれば管轄は川内支局でも対応してもらえるということです。
④被相続人の所有していた不動産の管轄法務局。
例えば被相続人が鹿児島市に一軒家を持っていて、さらに南さつま市などに先祖代々の山林を有していれば加世田出張所にも対応してもらえるということです。
次回に続きます。
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